Le Bureau familial immobilier : examen de l’histoire et du contexte du Bureau familial immobilier moderne

Rédigé par Gavin Reiff, vice-président chez Richter, avec l’appui des équipes d’experts de Richter : Services-conseils en immobilier, Bureau familial Richter, Fiscalité et Audit et certification.

Article paru initialement dans le magazine Espace Montreal, volume 31, #3, 2022.

Présentation de la série – Articles n^o1

Bienvenue au premier volet d’une série d’articles portant sur le Bureau familial immobilier privé et son rôle dans la gouvernance et la gestion professionnelle des actifs multigénérationnels.

Cette série commencera par l’historique, le contexte et l’utilité d’un bureau familial privé avant de définir l’entreprise dans sa forme actuelle. Nous discuterons ensuite de l’interaction entre le bureau familial et l’immobilier, alors que nous examinerons les considérations particulières liées à la gestion des intérêts immobiliers au sein d’une entreprise privée. Les sujets abordés vont de l’accumulation des actifs et de l’établissement d’une stratégie à long terme à la gestion des investissements et des actifs, en passant par les points à considérer en matière de fiscalité, la structure organisationnelle et la structure d’entreprise, les questions de gouvernance et les protections essentielles.

Nous espérons que vous aurez autant de plaisir à lire cette série que notre équipe a eue à effectuer les recherches, collaborer et à partager ses expériences collectives en matière de services-conseils en immobilier.

Évolution des actifs de placement et des institutions de soutien

Les points communs entre l’histoire physique de notre planète et ses habitants sont le changement et l’adaptation. L’humanité a d’abord prospéré en tant que chasseurs-cueilleurs indigènes et nomades, qui ont consacré tous leurs efforts à répondre aux besoins essentiels, soit l’alimentation, les abris et la sécurité. Grâce aux connaissances qu’ils ont acquises en agriculture, les êtres humains ont adapté leurs structures sociales en vue de s’établir de façon permanente et de construire des biens durables, des milieux où ces communautés ont tiré profit de la spécialisation et du commerce.

Malgré la nature organique de la création des premiers établissements, qui se caractérisaient notamment par des structures permanentes et une base démographique, ces activités socioéconomiques et de subsistance ont été les précurseurs des villes telles que nous les connaissons aujourd’hui.

Grâce aux connaissances et à l’expérience accumulées, nous pouvons maintenant remodeler les paysages, habiter des régions densément peuplées et occuper des structures conçues pour le confort, l’esthétique et un objectif particulier.

En l’espace d’un seul millénaire, nous avons fait progresser les techniques de conception et de construction, qui sont passées de structures à deux étages, faites de fragments de matières naturelles, à des structures finement conçues, d’une hauteur de près d’un kilomètre, faites de matériaux fabriqués pour obtenir une performance exacte. Nous pouvons skier à l’intérieur dans une région désertique et mener des expériences scientifiques dans des environnements très contrôlés qui reproduisent les conditions de l’espace.

Historique, définition et objectif d’un bureau familial

Parallèlement, les pratiques de gestion et les structures organisationnelles ont évolué afin de gérer des actifs de plus en plus sophistiqués à grande échelle et de s’y retrouver dans le cadre réglementaire plus large. Le bureau familial privé est une structure organisationnelle qui a émergé et qui s’est établie au cours des deux derniers siècles d’activité économique avancée et de dynasties familiales émergentes fondées sur la richesse.

Largement attribués aux familles Rothschild, J.P. Morgan et J.D. Rockefeller du milieu à la fin du 19^e siècle, les premiers bureaux familiaux privés ont été mis sur pied pour gérer leurs vastes intérêts financiers et commerciaux. Ces bureaux familiaux ont été établis à l’époque de la révolution industrielle, où la capacité de fabrication a pris beaucoup d’ampleur et où les technologies de communication et les routes de transport sont devenues plus fiables et plus rentables. Les entreprises ont été en mesure de conquérir de plus importantes proportions de grands marchés. Les premiers entrepreneurs qui ont profité de cette période unique ont pu amasser des fortunes si imposantes que leur nom de famille est devenu familier dans nos conversations. À titre d’anecdote, J.D. Rockefeller avait amassé une fortune de 1,4 milliard de dollars américains lorsqu’il est décédé, ce qui équivaut à plus de 255 milliards de dollars américains aujourd’hui.

La taille même de cette assise financière familiale a nécessité une nouvelle approche. L’équipe professionnelle consacrée à sa gestion et la structure créée pour soutenir les capitaux ont constitué le fondement du premier bureau familial privé. L’actif principal peut être un intérêt économique dans une société en exploitation ou des capitaux découlant d’un événement de vente ou de liquidation lié à l’entreprise. Aujourd’hui, on estime que plus de 10 000 bureaux familiaux ont été mis sur pied à l’échelle mondiale, et les particuliers très bien nantis gèrent plus de 74 billions de dollars américains d’actifs, ce qui les rend collectivement très influents sur les marchés des placements et de la gestion d’actifs.

Il existe toute une gamme de définitions acceptées pour un bureau familial, mais chacune repose sur des concepts d’établissement d’une plateforme de gestion professionnelle coordonnée et efficace et de responsabilité de la stratégie à long terme et d’intendance relatives aux actifs générationnels. Un bureau familial participe également à des décisions et à des activités connexes, comme la transmission du patrimoine, la planification fiscale, la gestion des risques et la philanthropie. De plus, l’entité peut exercer des fonctions opérationnelles continues comme la gestion de la trésorerie, la production de rapports, la production de déclarations de revenus et autres fonctions organisationnelles.

Pour illustrer le concept, imaginez une entreprise opérante privée, gérée par une équipe de professionnels dévoués qui peut comprendre un PDG, un chef de la direction financière, un chef de l’exploitation et un chef des placements et leurs équipes respectives. L’équipe de direction est responsable de la définition et de l’exécution de la stratégie commerciale tout en s’assurant de maintenir et d’améliorer les activités commerciales et la viabilité à long terme de l’entreprise. Dans les entités privées, certaines personnes ont une participation dans l’entreprise, qu’elles occupent ou non un poste de gestion.

Élargissons notre perspective et examinons l’intérêt financier des propriétaires du capital-investissement de ces bureaux. En plus de leur intérêt dans les entités opérantes, ils ont probablement des intérêts économiques dans un portefeuille de placements, des polices d’assurance-vie, des organisations philanthropiques et des biens immobiliers.

À une certaine concentration du patrimoine stocké dans divers actifs, les affaires des propriétaires du capital-investissement deviennent complexes et les dépenses liées à l’établissement d’une plateforme professionnelle coordonnée gérée activement sont grandement compensées par les gains d’efficacité et d’amélioration de la valeur découlant de l’exploitation d’un bureau familial. Un bureau familial exerce des fonctions semblables à celles d’une entreprise en exploitation et a pour mandat de superviser un ensemble plus vaste d’actifs, appuyé par des professionnels ayant des buts, des objectifs mesurables et une structure établie.

Le Bureau familial immobilier gère la continuité stratégique des intérêts familiaux, des divers besoins et rôles des membres de la famille dans les actifs immobiliers familiaux, et des défis que pose souvent la gestion d’intérêts opposés et de discorde potentielle qui découlent des différentes priorités et personnalités des générations qui suivront.

Le Bureau familial immobilier – actif immobilier central

Les bureaux familiaux privés sont fondés sur la transmission entre générations des actifs principaux. L’aspect particulièrement intéressant ici est que l’actif principal est un immeuble ou un portefeuille de biens immobiliers. C’est à ce stade-ci que nous abordons les nuances de la gestion d’un Bureau familial immobilier.

Les biens immobiliers peuvent être accumulés de façon active, c’est-à-dire que l’activité d’exploitation est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, ou de façon passive, c’est-à-dire que les biens sont accumulés indirectement par l’entremise d’autres intérêts commerciaux. Par exemple, le fabricant ou le distributeur de biens durables peut être propriétaire de l’immeuble (espace industriel pour l’entreposage, espace de bureau pour les activités) associé à sa principale activité d’exploitation. Un médecin peut être propriétaire du bâtiment où se trouve son cabinet. Souvent, les générations précédentes ont acquis des biens immobiliers de façon lente et méthodique à titre d’outils d’investissement, de diversification et de protection contre l’inflation.

Le Bureau familial immobilier – caractéristiques et répercussions

La sagesse et la prévoyance, ou le sens du « timing » et de l’occasion propice des générations précédentes lors de l’acquisition des biens immobiliers sont fortuits pour les générations actuelles et futures. Ces gestes ont doté le bilan du bureau familial d’actifs formés de façon prédominante de biens immobiliers. De par sa nature, l’immobilier est tangible et de longue durée et génère régulièrement des revenus récurrents. L’inconvénient, c’est que les biens immobiliers sont fixes, illiquides et indivisibles, qu’ils nécessitent périodiquement du capital, et que leur modification ou leur repositionnement demande beaucoup de temps. À mesure que la taille du portefeuille augmente, les avantages et les défis liés à la gestion des actifs augmentent de façon proportionnelle. Les enjeux sont plus importants lorsque les flux de trésorerie générés par les biens sont accrus, que les besoins en capitaux pour entretenir ou repositionner ces biens augmentent et que la complexité financière et structurelle s’accentue. Il y a tout simplement plus d’argent à risque et, dans bien des cas, plus de points de vue à prendre en considération.

Un portefeuille de biens immobiliers privés doit être géré de façon active pour préserver et améliorer sa forme matérielle et sa viabilité économique. L’équipe de gestion doit être compétente, chevronnée et appuyée par les parties prenantes pour stimuler le rendement économique. Dans le cadre de cette série, nous examinerons pourquoi un Bureau familial immobilier privé est bien placé pour fournir des services essentiels, notamment la planification stratégique, la constitution des placements et des portefeuilles, la gestion des actifs, la gestion opérationnelle, la location, les rapports, la gestion des finances et des flux de trésorerie, la gouvernance et la structure des placements à l’échelle de l’entreprise et à l’échelle des actifs.

À propos de la série sur le Bureau familial immobilier

Cette série d’articles se penche sur le croisement entre la gestion des biens immobiliers privés et le rôle du bureau familial dans la gouvernance et la gestion professionnelle de ces actifs durables.

Nos experts-conseils en immobilier, en affaires et en services-conseils de bureaux familiaux ont uni leurs efforts pour fournir leurs points de vue sur certains sujets allant de l’élaboration de stratégies de placement aux points à considérer en matière de fiscalité, en passant par les enjeux de gouvernance et la gestion des actifs.